Thẩm định giá bất động sản

Giá trị bất động sản sẽ được ghi nhận bằng Chứng thư và báo cáo thẩm định giá, đây là cơ sở pháp lý để chủ tài sản - đối tác thực hiện các mục đích cụ thể như: mua bán, vay vốn, đầu tư, góp vốn, chứng minh tài chính, phân chia tài sản, di chúc… Một báo cáo thẩm định chuẩn xác sẽ giúp người mua, người bán, hoặc nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn, tránh các rủi ro trong nhiều giao dịch liên quan đến giá trị bất động sản đó. 

Các loại hình bất động sản có thể thẩm định giá?

Thẩm định giá đất: Việc thẩm định giá đất sẽ giúp đánh giá, xác định giá trị đất ở nhằm mua bán, chuyển nhượng, thế chấp... Các yếu tố như vị trí địa lý, diện tích đất, mục đích sử dụng đất sẽ ảnh hưởng lớn đến giá trị đất. 

Thẩm định giá nhà: Thẩm định giá trị của một ngôi nhà sẽ dựa trên việc đánh giá các yếu tố như vị trí, diện tích, chất lượng xây dựng, kết cấu, và tình trạng pháp lý, để đưa ra mức giá chính xác, hợp lý. 

Thẩm định giá căn hộ: Quá trình thẩm định căn hộ sẽ được đánh giá dựa trên các yếu tố như tầng, hướng, tiện ích khu vực xung quanh và giá trị của các căn hộ tương tự. 

Thẩm định giá Dự án bất động sản: Là loại hình tài sản có giá trị lớn, việc thẩm định chính xác giá trị của các dự án bất động sản có vai trò quan trọng đối với chủ đầu tư, ngân hàng, nhà đầu tư, cơ quan Nhà Nước…giúp đưa ra những quyết định đúng đắn,giảm thiểu các thiệt hại về kinh tế cho các bên. Các dự án bất động sản phổ biến gồm: Bất động sản công nghiệp, bất động sản nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản thương mại

Thẩm định giá bất động sản nhằm mục đích gì?

Chứng thư thẩm định giá đất ở, định giá bđs hay các loại tài sản khác là văn bản cần thiết trong nhiều giao dịch tài chính. Cụ thể, thẩm định bất động sản nhằm phục vụ cho các mục đích sau:

• Mua bán bất động sản
• Vay vốn, thế chấp 
• Chứng minh tài sản du học, định cư
• Chuyển nhượng quyền sở hữu, mua bán, góp vốn cổ phần
• Giải quyết tranh chấp, đền bù 
• Tính thuế và tài chính
• Đánh giá tiềm năng đầu tư

Các cách định giá bất động sản phổ biến nhất

Có nhiều phương pháp thẩm định giá đất, định giá bất động sản khác nhau, tùy theo mục đích sử dụng, loại tài sản mà lựa chọn cách thẩm định giá bất động sản phù hợp. 
 

Hiện nay theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 - Thẩm định giá bất động sản, gồm 5 phương pháp - cách thức thẩm định giá bất động sản, đất đai phổ biến:

• Phương pháp so sánh: Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh được áp dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất, bất động sản trong trường hợp có thông tin giao dịch trên thị trường của các bất động sản tương tự với thửa đất cần thẩm định giá.
• Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này được áp dụng để xác định giá của thửa đất trống trong trường hợp không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường của thửa đất tương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất thẩm định giá.
• Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Áp dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp khi định giá bất động sản để xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng.
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Dự báo các dòng tiền tương lai từ bất động sản (như tiền thuê, bán), chiết khấu chúng về giá trị hiện tại theo tỷ lệ chiết khấu, từ đó xác định giá trị tài sản.
• Phương pháp thặng dư: Xác định giá trị bất động sản bằng phương pháp thặng dư được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển,  như đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản bao gồm những gì?

Khi thẩm định giá bất động sản, tùy từng loại hình bất động sản, mục đích thẩm định mà yêu cầu về thủ thục và các giấy tờ pháp lý khác nhau: 

Hồ sơ định giá đất, định giá nhà, căn hộ

Các giấy tờ pháp lý khi thẩm định giá đất, nhà ởm căn hộ sẽ bao gồm: Chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng, giấy tờ liên quan đến quy hoạch (nếu có); hợp đồng mua bán - chuyển nhượng nếu có giao dịch... 

Hồ sơ thẩm định giá đất trồng cây, đất rừng

Khi thẩm định giá đất trồng cây hay đất nông nghiệp nói chung, cần có đầy đủ các giấy tờ pháp lý gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép khai thác tài nguyên rừng; hợp đồng thuê đất (nếu có); giấy tờ xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về tình trạng quy hoạch đất; các thông tin về hạ tầng… 
 

Hồ sơ thẩm định giá công trình xây dựng

Thẩm định giá công trình xây dựng bạn cần chuẩn bị hồ sơ gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng, hợp đồng thi công; bảng nghiệm thu hoàn thành công trình; các thông tin về kết cấu và vật liệu của công trình…

Hồ sơ thẩm định giá dự án bất động sản 

Thẩm định dự án bất động sản sẽ cần những giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; quyết định phê duyệt dự án; hồ sơ pháp lý về đất đai; các thông tin khác như bảng giá đất, bảng phân tích thị trường, kế hoạch tài chính của dự án…